Der Wunsch der Menschen, an bestimmten Orten zu arbeiten, zu leben und einzukaufen, hat in Verbindung mit der Knappheit an bebaubarem Land in einigen dieser Gebiete zur Entstehung von Hochhäusern oder „Wolkenkratzern“ geführt. Was bestimmt die optimale Höhe von Gebäuden und welche weiteren Faktoren bestimmen die Höhe?
Entwickler sind in der Regel gewinnorientiert und möchten ein Gebäude errichten, das im Vergleich zu den Gesamtkosten für Grundstück und Bau die beste Rendite erwirtschaftet. Dies ist in Kombination mit Planungsbeschränkungen der Hauptfaktor, der darüber entscheidet, was gebaut wird.
Das Verhältnis zwischen den Grundstückskosten und den Gesamtkosten ist ein wesentlicher Faktor bei der Bestimmung der auf einem bestimmten Grundstück bebauten Fläche.
Fast zum ersten Mal übersteigen die Grundstückskosten pro Quadratmeter verkaufbarer bebauter Fläche nun die Baukosten pro Quadratmeter in der Innenstadt von Bangkok. Das bedeutet, dass ein Bauträger die maximal zulässige Fläche auf dem Grundstück bebauen muss, um den Grundstückspreis auf die verkaufsfähige Fläche zu verteilen.
In Vorstadtgebieten, in denen die Grundstückspreise viel niedriger sind, ist der Bau von Hochhäusern oft nicht sinnvoll, da die höheren Baukosten keine höheren Erträge bringen als bei der Bebauung von Flachhäusern, bei denen die Grundstückskosten nur einen geringen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen Entwicklungskosten.
Wenn Sie nach Bangkok fliegen, sehen Sie eine eindeutige Konzentration von Hochhäusern, deren Höhe sowohl von wirtschaftlichen Faktoren als auch von staatlichen Planungsvorschriften bestimmt wird.
In den meisten Fällen macht es keinen Sinn, Hochhäuser auf billigem Grundstück zu errichten.
Bringt die Höhe bessere Einnahmen?
Die Antwort ist gemischt: Bei Büros gibt es nur begrenzte Hinweise darauf, dass die Höhe zu einer höheren Miete führt. Die Mieten in Bürogebäuden für eine bestimmte Flächengröße sind in der Regel unabhängig von der Büroetage gleich.
Die Preise für Wohnimmobilien sind sehr unterschiedlich und Entwickler verkaufen außerhalb des Plans mit Preiserhöhungen für jede Etage und passen häufig die Konfigurationen der Einheiten in den oberen Etagen an, um die Verkaufspreise weiter zu erhöhen.
Wenn wir uns den Wiederverkaufsmarkt für fertiggestellte Gebäude ansehen, sieht das Bild etwas anders aus. Die Körpergröße spielt zwar eine Rolle, aber es gibt keinen linearen Anstieg der Wiederverkaufspreise basierend auf der Körpergröße.
In vielen Fällen ist die Aussicht wichtiger. Eine Eigentumswohnung mit freiem Blick auf den Lumpini-Park, bei der die Sicht in Zukunft nicht versperrt wird, ist mehr wert als eine weitere Eigentumswohnung im selben Gebäude, die keinen Parkblick hat.
Die Baukosten steigen mit der Höhe eines Gebäudes, jedoch nicht linear.
John Pollard, CEO Südostasien bei Meinhardt, einem führenden Ingenieurbüro, bemerkt: „Bei mehrstöckigen Gebäuden mit mehr als fünf Stockwerken sind die Kosten pro Quadratmeter ziemlich konstant, bis man über 40 Stockwerke steigt -Meter-Kosten steigen. Nach 50 Stockwerken beginnen die Baukosten erheblich zu steigen, und nach 70 Stockwerken gibt es einen weiteren Sprung aufgrund des höheren technischen Niveaus, das erforderlich ist, sowohl bei den strukturellen Anforderungen beim Laden als auch beim Heben und bei den Anforderungen an Maschinenbau, Ingenieurwesen und Sanitär (MEP).“
Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist die Effizienz eines Gebäudes – das Verhältnis der vermietbaren Fläche zur gesamten bebauten Fläche. Entwickler verdienen Geld mit der verkaufbaren Fläche und der Anreiz besteht darin, das Verhältnis der verkaufbaren Fläche zur bebauten Fläche zu maximieren.
Kürzere Gebäude sind effizienter als hohe Gebäude, da letztere aufgrund der Gebäudelast und stärkerer Windlasten mehr Platz für Aufzüge benötigen und eine stärkere Struktur benötigen.
Für die Unterbringung dieser Elemente ist in einem Hochhaus mehr bebaute Fläche erforderlich, wodurch sich die vermietbare/verkaufbare Fläche verringert.
Ab einer bestimmten Höhe gibt es sinkende Grenzerträge, wenn die zusätzlichen Baukosten und die Verringerung des Verhältnisses von verkaufbarer Fläche zu bebauter Fläche dazu führen, dass eine höhere Höhe finanziell nicht sinnvoll ist.
Die Höhe ist zwar wichtig, insbesondere bei Wohngebäuden, aber Entwickler müssen die Höhe finden, die die beste Rendite bringt, und dabei die Herausforderungen bewältigen, etwas zu schaffen, das sowohl ikonisch als auch innovativ ist, und gleichzeitig einen finanziell tragfähigen, langfristigen Vermögenswert zu entwickeln.
Auszug aus www.thailand-construction.com